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深圳房租大降,杭州长沙武汉租金上涨,正在改变

2022-1-19 22:39| 查看: 3175

摘要: 前两天跟大家有提到过一个话题,房租下跌与未来房价涨跌之间的关系。当时还认真的分析了过去30年,日本和中国香港的一些相关数据。 但是,有些网友跟我说,自己所在的城市没有下跌,房租反而有所上涨。 数据也证实这 ...

前两天跟大家有提到过一个话题,房租下跌与未来房价涨跌之间的关系。当时还认真的分析了过去30年,日本和中国香港的一些相关数据。


但是,有些网友跟我说,自己所在的城市没有下跌,房租反而有所上涨。


数据也证实这一点,深圳的租金已经跌回了2017年,但杭州长沙武汉的租金还保持上涨。


房租的涨和跌,是不是说明这个城市的流入人口变化呢,是不是说明打工人的流动呢?


不一定。


01


毕竟咱们中国太大了,不同的地方会有不同的行情,有些地方的房租可能下降的,有些地方房租可能是上涨了。像深圳的房租,的确是下降了,这个是有数据统计的。


而且,深圳的实际租金水平,可能比统计的更低一点。因为毕竟在深圳有很多人租房子是租一些城中村,或者叫做农民房,这些租金数据应该没有纳入计算。


而在北京,近两个月以来,出租屋的成交量在减少,出租周期都相对延长了,但是,租金水平却没有下降。


在另外一项数据中,我们看到,在11月,65个统计的城市里面,有38个城市的租金是略为上涨的,这当中包括杭州,长沙,武汉等省会城市。


租金的涨和跌,其实还是因不同的城市而有所不同。



02


我们来分析一下,租金为什么会有些城市会出现下跌?


是不是因为这些城市的人口在减少,务工人口在减少呢?


大家想到的,应该都是在需求端。现在的经济可能比较差一些,而且疫情的影响也比较大,所以很多打工人员开始回流,觉得在深圳,还不如回到家乡去,这是其中一个原因。


第二个原因,就是挤出效应,深圳不管是租房子,还是买房子,价格都太高了,导致很多人都觉得承担不起,与其这么辛苦打拼,赚一点点钱到最后给了房东,给了银行,那还不如换一个城市去工作和生活,这个叫做挤出效应。这两个都是原因,不过都是在需求端找原因,就是说租房子的需求减少了。但是,我们也要看看,其实供应端可能是更重要的原因。



03


在供应端,出租的房源可能正在增加,这应该是更重要的原因。


为什么会出现房源增加这种现象呢?


其实,跟房价有挺大的关系,尤其像北上广深等一些房价比较高的城市,很多人拿着房子投资,根本不在乎租金的收入。因为,租金的收益率可能只有1%到1.5%。也就是说,你的房子租出去,一年下来,顶多就是多1.5%,但是如果你的房子不出租,让它保持非常完好的一个状态的话,到有人接手购买时,房价的溢价可能远远不止1.5%。


假如我有一套房子,价值1000万,如果我拿来出租了,每租多一年,可能可以拿15万的租金。但是,租了两三年之后,我这1000万的房子,可能在别人眼里面,跟一套900万的房子是差不多的。因为在出租的房子,往往保持得没那么好了。


因此,在房价高的城市里面,过去很多人情愿房子空置不出租,就是为了在卖的时候,卖得更好一点。


但是,这几年在房住房子不炒的调控之下,房价涨幅不太理想,想卖出也难以成交。在这种情况下,很多房东就会跟中介说,要不先帮我租出去吧,能收多少租金就收多少租金。


因此,投放到市场上用于出租的房源增加了。


因此,我觉得供应端,也是一个很重要的原因。



04


前面有说到,有一些城市房租还是增加的,其实也是相同的原因。


也许有一些人离开了北上广深,但是,他们回到了自己所在城市的省会,杭州长沙武汉正好就都是回流较多的省会城市。


因此,这些省会城市,因为是经济相对发达的省会,需求增加了。


第二,这些城市供应并没有明显增加。


原因在于,比起那些价格更高的城市来说,这些城市的房价相对来说没那么高,导致很多房东,在过去就已经习惯于把房子拿来出租。在这些城市,租金收益率往往能超过2%,甚至达到3%,所以并不担心因为出租而减少未来出售的收益。所以,并没有出现房源的明显增加。


05


另外,我们在考虑房子的投资时,租金的变化也是我们需要考虑了。


对于持有房子的房东,在未来计算自己的租金收益率的时候,一定要注意两样东西;第一个,你的每月租金可能降低了,第二个,你的空置期也延长了。


之前我在计算房租收益率的时候,我一般是按照11个月的租金来计算的。


比如说,这个房子每个月租出去1000。那么,一年算下来,租金不是算12000,是算11000,把其中的一个月,当作是空置期,还有各种各样的费用。


而现在,就要把它减成按十个月来计算,毕竟空置期在增加。


所以,大家如果未来考虑房子投资的时候,也要考虑这个租金收益率的计算方式出现的变化,这个会影响你的投资决定。

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GMT+8, 2022-5-19 10:30

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