义乌网

 找回密码
 注册
义乌网 首页 新闻热点 网络新闻 查看内容

杭州楼市的新规带动了二手房成交量!后市相对保守谨慎

2022-6-6 16:01| 查看: 373

摘要: 01、前言 为何房地产救市不从降房价入手,反倒从降低门槛下手? 今年以来,各地不断出台楼市调控松绑政策,降首付、降房贷利率、放松限购、限售,却没有一个地方降低售房指导价,不但如此,还有奇葩的限跌令出现,为 ...

01、前言

为何房地产救市不从降房价入手,反倒从降低门槛下手?

今年以来,各地不断出台楼市调控松绑政策,降首付、降房贷利率、放松限购、限售,却没有一个地方降低售房指导价,不但如此,还有奇葩的限跌令出现,为什么呢?

对于普通的消费品来说,降价可以促进销量,去库存;

但对于投资品来说,降价只会迎来抛售,房地产如今的属性投资或投机性很强,一旦降价将迎来抛售;首先抛售的是投机者,然后是投资者,剩下是自住者。

因为抛得晚的损失较大,由于大量的房子是用贷款支撑的,随着房价的下跌,银行不可避免要收房进行法拍,以免金融崩溃。

那么银行可能会成为较大的抛售主体,靠谁出来接盘呢?

02、杭州楼市的新规的确带动了二手房成交量

5·17杭三条出台之后,杭州二手房明显热闹起来了。或者说,想卖房的和想买房的这两拨人,心思都活络起来了。

所以有人问:杭州楼市真了不得,这才出一次牌,行情就忍不住反弹?那第二手牌到底还出不出呢?

先看数据:杭州二手房单日成交突破300套关卡,这给市场不少信心。新规后一周,工作日5天日成交量均超过200套。从贝壳数据反馈看,带看量增长了约102%,其中有门店带看量增加了3倍。

再看现象:沉寂多时的截图成交,也再次流行于朋友圈。像奥体、申花都晒出了高价成交的定金截图。

结论是:新规的确带动了二手成交。

但是不是所有二手房都能接盘呢?我认为那些高价截图成交的二手房,特别要小心。小心PS,小心魏姐,小心左右手互倒。


楼市里,一单就是几十万上百万的生意,什么镰刀都会使出来。反而是那些默默无闻的、低价平价成交出去的二手房,可信度更高。

我是这样理解这次新规的:不是为了让杭州二手房涨价,而是制造出一点点紧张情绪,让原本打算想买二手房的刚需、改善,赶紧入手上车,同时为那些想卖房、又苦于卖不掉的房东,打开一点点行情窗口

关于当前楼市调控的核心思想,还是一个以稳为主,也就是不许房价大涨大跌,但是在平稳范围内,房价下跌和上涨都是允许的,这个下跌幅度,应该是5%到15%之间。

上涨的幅度,应该是在5%到8%左右。一般来说,当房价上涨超过5%,就会触发警报了,等上涨到8%的时候,基本上肯定会有调控政策出来的。

至于说为什么下跌的幅度比上涨的幅度要多,是因为当下房价整体的偏高的,所以允许下跌的幅度就会比较大一些。

要知道,高的限跌令,是限跌15%,但是还没有见过哪个城市说允许房价一年上涨10%的,所以大家在买房的时候也不用焦虑,现在楼市这个样子,大家更多的是要考虑房价如果硬着路了怎么办,而不是房价还会上涨。


还有再提醒一下大家,根据我的观察,底下实体产业的情况不太乐观,加上这个戴口罩问题反复,建议大家买房的时候,仔细的把自己的购房款,还有未来的如何还房贷,给仔细的考虑好,真的不要盲目乐观。

银行的朋友,说他们变法拍房的数量比以前多了,这说明断供的人开始多起来了,而这些人应该不是炒房客,炒房客的资金链没那么脆弱,这些人多半都是刚需。

就是那种本来计划200万买房,后来看着看着就买了300万的房子,然后他当时想着自己的收入能上涨,结果收入不但没有涨,反而还减少了,于是就凉凉了。

不管房价涨还是跌,你能守住这个房子的一个关键点,就是能按时还房贷。否则还不上房贷,你的房子就只能法拍,一法拍价格就会被压的非常低,你会损失非常惨重的。

一定程度上,「杭三条」出台的目的就是拉一把二手房。从近期的反馈看,效果还是产生了一些。

关于二手房,一个是二手新政出台,政策层面已经触底了,政策拐点明确了,站在房东角度,当地在帮忙增加变现。

另一个是,可以肯定,如果二手行情又起不来,一定会继续出台刺激政策。

我个人对杭州楼市二手市场的后市预期,相对比较保守、谨慎乐观。

03、棚改去库存根本都不现实

这几天有不少房产专家在喊,全国新房库存量创新高了,说是要再来一次涨价去库存了。实际上这个可能性几乎为0,是个根本不可能的事情。

当前的环境和以前的环境,已经完全不同了。

2015年棚改去库存的时候,国内人口出生还是高峰,当时放开二胎的时候那些人口专家都还反对,认为放开二胎会导致人口大量增加,但现实很残酷。

一个棚改去库存,年轻人生育的能力直接被干没了。再加上当下的居民杠杆率,也不是2015年那会能比的了。

现在房价比2015年翻了好几倍,但是居民收入和2015年相比,涨幅却是寥寥无几,房价再涨接盘的人撑不住了。


当然了,主要是上面不给拨款了,底下想棚改,也搞不成了。

过去的棚改威力为什么那么大的原因,那些拆迁户手上有钱并且还没有房子,他们就是刚需。现在上面已经大量的削减货币化安置了,当下基本上都是分房子,给钱的很少,并且就算给钱和前几年相比,也少了很多了。

如果国内真的想要搞棚改去库存,那么就不会到现在为止,连限购都没一个二线城市取消的,要知道在2015年棚改去库存开始那一年,那一年光降息就有5次,降准也有5次,并且全国范围内,除了一线城市以外,所有的城市都放开限购了。

现在这些都没出来,棚改去库存根本都不现实。


另一方面来说,其实这次到底救没救楼市,有认识银行工作的人去问问就知道了。

问问他们银行的对公贷款里面,有没有把钱贷给那些民营的房企,如果说到现在都还没有把贷款贷给那些民营房企,那么大家觉得这次救楼市会是真的吗?

没有了民营房企,光靠那些国营房企,房价想要像以前那样大涨,根本不现实的。

现在银行主要是把贷款放给那些高专精的产业,到目前为止,上面还是坚持不把房地产作为短期刺激经济的工具。

希望这次真的把人们从炒房的情绪里面转到踏实做实业当中去,不然以后都不知道还有没有转型的机会了。

04、总结

现在大家买房,不是说房价怎么样,而是大家的还房贷的能力,一定要把这个考虑好。

因为房价的涨跌不太好预测,但是你每个月还的房贷,都是定死了的。如果你买房时,房贷过高了,你每个月还房贷的压力非常大,当下经济这个样子,你又突然失业了或者降薪了,你的风险就非常大了。

我们假设你买了一套300万房子,100万的首付,200万的贷款,结果你才刚还了两年,你就失业了还不起房贷了,无奈房子被银行法拍,就算房价不跌,按照法拍房是0.7或者0.8来算,那就是300万的房子;

你能卖出去个210万,到240万之间,而你只还了2年的房贷,大部分都还是利息,本金就没有还多少,再加上法拍的话,其他费用都是你出的,所以有可能你不但房子没了,还欠银行一些费用。

这几天看到几个粉丝,因为口罩问题,导致收入大减,之前对自己的收入又比较盲目乐观,没有储备足够的月供,结果一步错,步步错,结局什么都没了。

所以还是再提醒下大家,不管房价怎么样,月供一定要多准备一些,看目前国内这个情况,月供尽量能存个2年的金额,相对来说才能有些保障。

不然的话,遇到突发变故,真的一点反应能力都没了,财富一夜清零。

最新评论

义乌网

GMT+8, 2022-7-4 10:14

返回顶部