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[其它] 网友分析义乌楼市调控政策是否会让房价跌

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发表于 2021-9-26 11:11:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多买房的人都有这样的矛盾,一直想等房子便宜点再买便宜点再买,结果错过很多大行情。08年没买、13年没买、16年还没买,每次想买的时候发现这个房价高的接受不了,一犹豫又错过了。手里就那么一点钱,几年前还可以买个大三居现在东拼西凑只能买个小两居,好问题来了,那现在到底该不该买?
现在你拼尽全力还能买上一套万一以后房价再涨了那你可能就再也买不起了!你想扎根这个城市你必须要有房啊,孩子上学落户什么的都需要,可另一方面呢?价格已经这么高了 国家已经在调控房价了,像我们义乌和很多城市都有这种调控政策比如限购、限贷、限售之类的,万一你好不容易买了一套房结果一调控房价跌下去了,首付跌没了不说还得咬牙还房贷,你说这事谁受的了啊。那你说出台这种限购限贷这些政策,未来房价到底会不会跌啊?能不能从这个经济学角度分析一下呢?这个就是我们要讲的!
很多都会有这样的错觉,他觉得一调控房价就会跌,其实他是完全不了解房价的成本结构!我举个例子,一瓶款泉水一块钱,请问半瓶矿泉水能不能5毛钱?不能啊!因为有时候小瓶水可能更贵,因为成本的大头不在于水而在于那个瓶子,瓶子才贵,而那个水是不值钱的!小瓶看去水少了,但是你要单开一个生产线,你制作这个模具生产新的瓶子花的钱远远大于那个水!反映这个市场上就是正常矿泉水一瓶一块钱,而这个小瓶可能得1块钱以上!弄错了成本,不了解这个价格的组成,就不可能得出正确的结论!
房价也是!想知道他能不能跌,你就得了解它的成本结构。我们可以先想象一个场景,假设我们直接购买这个钢筋水泥直接雇一群人盖房子,把这个配套都办齐,这样的房子一平米要多少钱呢?有一个常考数据,我们看下高层住宅的建造成本。它的前期工程费15.00元/平方米、建筑成本(毛胚)是1600.00元/平方米其中土建是1345.00元/平方米,安装是255.00元/平方米,配套费用是191.00元/平方米其它费用是335.90元/平方米,此外呢还有开发公司经营管理费80.00元/平方米,还有财务费及税金800.00元/平方米大概就是这些(不考虑物价材料、上涨工资上涨、土方等等)那这些合计是3021.90元/平方米,贵吗?不贵!3000多一平米哪里贵啊,建筑成本本来是不高的,可为什么大城市房子几万块钱一平米呢?因为房价真正的大头在土地出让金和税费!
房屋本身价格=钢筋水泥3000.00元/平方米
有产权的房子价格=钢筋水泥3000.00元/平方米+土让金+税费
那么大城市有产权的房子价格等于=钢筋水泥3000.00元/平方米+土让金+税费+海量的刚需
大城市的房子之所以贵一方面是土地出让金成本很高,一方面是需求旺盛,供不应求。
那什么是土地出让金呢?那就是开发商盖这个房子他得有地呀,但是这个地呢到底给谁是要拍卖的,谁出价高谁就可以得到这块地,买这块地的钱就是土地出让金!一般来讲呢楼面价如果一万的话售价需要2万才能保本,也就是说房价里面一半都是土地出让金和税费!好那又有人说了那既然土地出让金拉高了房价,那降低土地出让金不就降下来了吗?
经济学上价格和成本无关,价格取决于需求,举个例子啊 你捡到一颗10克拉钻石,请问你会卖多少钱?你会说因为我白捡的,卖500块钱得了,没人会这样做对吧?你会先去问市场价,市场价卖多少钱你卖多少钱,哪怕这个钻石是你白捡的!哪怕你成本是0,房子也一样啊,哪怕土地出让金是0,他也不会降价!对比义乌华润土地出让金多少他要卖多少呢?因为开发商会根据市场来定价!很多人说土地出让金推高了房价,实际上是弄错了因果!其实正是这个城市有前景 有活力,才吸引了很多人过来,才会有足够的购房需求,才会有开发商拍地!这个土地出让金不是政府决定的是市场定的,市场需求支撑起这么一个价格,而不是想定多少就定多少。
好,那卖地的钱又去哪里了呢?归地方财政用于地方建设了!有了这些钱才有你看到的那些宽敞的马路、便捷的交通、优质的医疗、优质的教育!就当我们深入研究了房地产和土地财政的本质之后,我们会发现这个土地财政实际上是承担了中国改革开放初期经济发展和城市建设的第一桶金作用。当年的一个难题就是政府没有钱去修路修桥,没有钱去搞这个学校医院市政等建设,当时就连深圳特区都是一大烂地滩涂,另外大量的人南下去广东打工,大家也没有地方住,国家也没有钱去建房分配,后来有了土地财政把土地变成信用抵押品,为经济发展和城市建设融资才有了后来轰轰烈烈的城市化进程,你可以说没有土地财政,就几乎没有改革开放40多年各城市的快速发展!有了钱才更好的城市建设,才能吸引更多的人,人多了需求旺盛了,土地才能卖好的价格,这是一个完整的循环。
很多人把房价下跌想的过于简单,你要知道很多地方一半的收入依靠土地财政,涉及路政、环卫、教育、医疗、交通等各个环节,所以如果房价如果出现急跌的话土地出让金就会出现问题,地方财政也会出问题,这会带来一连串的问题,所以房价可以平、可以慢慢涨但是不能下跌,尤其是不能短期大跌,它的后果比急涨还要严重。急涨可以通过政策来控制,急跌的话呢就非常非常麻烦。
你比如5万的房子突然跌到3万会有什么后果呢?很多人就出现负资产了,就算他付了百分之30的首付买了房子,比如说100万买了300万的房子,现在下跌百分之30以上,100万首付跌没了,还欠银行几十万而且每个月还要咬牙还房贷,那他会怎么办呢?他会断供。一断供银行就要拍卖房子,银行资金就会出现。银行资金一旦出现问题,企业贷款就会受到影响,企业要是贷不到款,那么企业就可能会破产,员工可能就会失业,一失业就会有更多的人还不上房贷然后断供的人就会越来越多,整个金融行业波动就会非常非常大。
明白了这些你就会明白这个政策出发点是稳,而不是用限购限贷让这个房价跌,它一定尊重这个客观规律的。我们看相关报道都说市场起决定性作用,只是说涨太快的时候会有一些干预,从经济规律上讲呢,政策是可以微调细节的,但他左右不了房价的趋势。比如说房价从一万涨到三万这个是由经济发展情况决定的,而调控只是避免突然从一万涨到二万避免这种短时间大范围的波动,这些其实不用理论分析我们可以直接看数据,从2008年到2018年十年间多次出台严格调控但却一直都是稳定上涨,北京从1.7W涨到均价6W 10年翻了3.5倍、上海从1.8W涨到均价5W 翻2.7倍、深圳从1.2W涨到均价5.4W 翻4.5倍,调控政策并没有让房价下跌,房价依然是稳定上涨的!
很多人当心这个限贷限购政策,其实他们是弄反了呀。限购限贷对买家是有好处的,如果没有这个限购限贷政策,你要买房子的时候这个价钱就已经涨的非常非常厉害,而这个政策正好临时帮你压了一下这个价格上涨,就像公交车到达站点都要停一下,让想上车的人也上车,都可以得到城市发展带来的红利,不然像飞机直接飞到目的地那么你永远上不了车!这等于什么?等于变相给你一个时机啊,它给你留出了时间,留出一个窗口,让你可以有一次低价买入的机会,你买入了之后呢房价还是要回归经济规律的,回归它应有的价位的呀,所以限购限贷等于给你一个好时机你一定要抓住这次机会,绝对不能因为这个限贷限购政策而不敢买。
最后你仔细观察一下,什么样子的城市才会有限购限贷政策呀?一二线城市啊!那些三四五线城市根本就不需要限购政策的,甚至会出台限跌政策,你随便买它的房子但是它房子会多的卖不完的!正是因为一二线城市房子太少、资源稀缺、地段稀缺才会导致买家争地拉高价格才会限购限贷的,所以限购限贷是一个什么?是一个风向标。你不要看到这个限购限贷政策就紧张,它正是从侧面说明这个城市有吸引力,才需要一些政策来压制,才能避免这个房价短时间内上涨过快,而这恰恰是刚需上车最好机会。但凡是有这种非常好的潜力城市,他一定会出台一些购房门槛,而你要做的就是在这个窗口期打开的时候或者说门槛足够低的时候赶紧抓住这个机会千万不要等,一旦这个窗口关闭你有可能是再也没有这次机会了。
我们看房价一定看到基本面和技术面,什么是基本面就是经济规律,土地出让金制度、核心地段的稀缺、人口的持续增长、产业的增涨、通货膨胀的持续这些是基本面,它确定了这个房价的大趋势!那什么是技术面呢?就是微观的调整,比如限购限贷、满五唯一、满二唯一这些调控政策,他属于微观波动。技术面无论怎么调都不会改变基本面的趋势!
最后我们总结一下一个城市只要存在这种调控政策,那就说明几个基本的事实。第一这个城市的房价肯定还要涨,不然没必要出调控政策呀!第二这个城市不用当心跌,因为放开调控他还会反弹。第三调控政策给你留出了一个短暂的窗口一定要把握好这个机会否则后悔莫及!
我仔细分析过义乌,义乌未来一定是一个遥不可及的城市,未来的城市能级会让你知道什么叫城市发展!最后你买不买房和我半毛钱关系都没有!
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