20年楼市迎来政策最强一周

本周堪称楼市政策有史以来最强的一周，从政府收储到降首付，每天大招不断。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，对口最高负责人表示：打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

几乎同一时间，央行宣布调整楼市信贷政策，力度颇大，且从宣布之日起的第二天，也就是5月18日开始执行，速度够快。

目前房贷利率已经在历史性低位，在此基础上，进一步取消贷款下限，利率工具用到了极致。未来不排除随着环境变化利率进一步走低。

首付方面，过去几年从30%、到20%、再到15%，已是有史以来最宽松的首付水平。不断打破历史纪录，说明国家对房地产的现状有强烈的紧迫感。

5月17日上午，国家统计局公布最新的房地产数据，哀声一片。2024年4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市各线城市商品住宅销售价格同、环比降幅均有所扩大。二手房是当前楼市的风向标，二手房相当惨淡。

在降首付等大招出台之前，本周房地产领域谈论最多的话题是政府收储。市场大小作文疯传，在政府收储刺激下，沪港两地房地产板块持续大涨。房地产板块之所以如此强势，除了降首付等消息，最近疯传的政府收储是助推地产板块上涨的最大原因。

据新加坡联合早报5月15日的报道，中国政府正考虑，让地方政府利用银行贷款，购买几百万套的未售出住房，以缓解房屋过剩的问题。

5月16日晚，财新报道，住建部、金融监管总局、国有大行等机构正在探讨收购存量住房。

5月17日，靴子落地，央行正式宣布：设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

新华社5月17日电，保障性住房贷款利率为1.75%，资金成本非常低，且通过银行发给地方国有企业，不得用于地方政府融资平台，专款专用。本次央行以再贷款的方式介入收储，开历史之先河，远超预期。

此前市场认为，如果参照租金回报率1.5%，以及PSL利率2.25%的水平发钱收储，政府需要以市场价格的5折左右，购买开发商的房子，才能覆盖成本。现在再贷款利率是1.75%，收购房子的折扣可以明显提高，对于市场和开发商是不小的利好。

当然，最终政府会以什么样的价格收购，不同的地方会有不同的选择，经济差一点的也许收购价格低一些，政府还能借此盈利，经济条件允许的，可能保本即可，尽可能让利给开发商和租赁人员。

保障性住房再贷款的期限是1年，可以展期4次，和PSL几乎一样，但利率低了不少。这可能意味着，PSL会被保障性住房再贷款置换，对于捋顺利率曲线有一定帮助。

此前天风地产测算，假设此次收购300万-500万套新房库存，假设单套建面70-90平/套，假设商品住宅销售单价1万元/平，假设收购价格是市场价格的4-6折，则本轮收储资金预期规模为0.84万亿-2.7万亿区间。

目前以3000亿的资金投放，拉动5000亿的贷款，规模远远低于整个房地产所需的资金量。央行没有一次性把资金打满，符合摸着石头过河的精神，看看效果再说是否加码。

实际上，在央行发文之前，不少地方政府已经实行了一段时间的收储。郑州以旧换新政策，就借助城投公司购买居民二手房，从而刺激居民购买新房。5月14日，杭州临安公布新收储模式，打算直接从开发商那里买新房，买来的房子用于出租，做公共租赁房使用。杭州临安收储和本次保障性住房再贷款规定的操作方式基本一致，可以看成未来各城市的样板工程。

上述政策会在短期内各地去库存效果立竿见影，实质意义如何尚不确定。参照日本的情况，空置率高的地方基本会长期空置，即便在东京也是如此。这说明，很多库存是无效库存，很多供给是无效供给，降低这部分供给未必对市场有实质意义。

对于开发商来说，甲方从一般客户变成政府，通过再贷款收上来的钱可能直接划入监管账户，进入银行体系，资产和负债一笔勾销，开发商和市场渐行渐远，多数开发商可能也失去了存在的价值。也许这就是中国楼市的未来，像新加坡一样，不需要太多纯粹的商业开发商。