义乌的房价为什么比有些新一线城市还高？

1，提及就业，离不开大学生这个群体。

教育部数据显示，2022届高校毕业生规模预计1076万人，同比增加167万，规模和增量均创历史新高，而2012年只有680万。毕业生越来越多，就业形势面临着长期的挑战和压力，6月份，16-24岁、25-59岁人口调查失业率分别为19.3%、4.5%。疫情对经济发展带来不确定性，大部分企业只能缩减开支谋生存，对没有工作经验的大学生找工作就更困难了。

2，至于安居，房价高确实是实情。

国家统计局公布的1-6月份销售数据显示，全国商品房累计销售面积为68923万平米，销售额66072亿元，可得出上半年全国房价均价为9586元/平米。房价破万，并不算稀罕事，毕竟这些年一线、新一线这样的大城市早已在市场上升期实现房价翻倍，然而现阶段，全国却有117个县城的房价同样处于高态势，着实出乎意料。

第一财经7月26日报道《扫描县域楼市：“头部县城”房价坚挺，8个县均价破2万/平方米》，提到了几个数字：1是截至6月，全国有117个县城房价超过每平米1万元，其中8个县城房价破2万元/平米，分别是陵水、义乌、永康、温岭、昆山、乐清、万宁、桐乡；2是从区域分布看，房价最高的10个县城里，浙江7家，海南2家，江苏1家。

比如海南陵水，虽然房价跌了1.2%，仍然是我国仅一个房价破三万的县城，达到33376元/平米，又比如，金华永康房价均价达24679元/平米，同比上涨15.05%是涨幅最大的县城，浙江西部与江西接壤的县级市江山市，即将迈入2万大关，达到19967元/平米。

这是什么概念？我们拉出新一线城市的房价来对比一下

陵水33376元/平米的价格，能排在第二位，超过了武汉、成都、佛山、西安、重庆、长沙一众新一线城市，且这些城市的均价还不到2万元/平米，换句话说，区区新一线的房价，大部分还不如这几个县城。

这样的趋势，对楼市会造成什么影响？

县城房价破万，单价直追新一线城市，背后离不开“人口”这个共同点，毕竟房地产素来有长期趋势看人口的观点，所以充满活力的市场、较高的收入水平，才能创造巨大的人口流入空间，单看头部县城，这些地方基本上是富得流油的东部沿海区域。最具代表的就是义乌小商品，这里的外贸业尤为发达，进出口总额从2010年的31.2亿美元上升至2020年的450.9亿美元，翻14.4倍，不断吸引着外地人来此创业。过去十年，义乌人口净流入达到62.5万人，常住人口186万人，2021年人均可支配收入达到77468元，是全国水平的3倍，可以说大大小小的老板撑起了义乌房价的半边天。

其次是自然资源型县城，比如海南陵水，就是典型的旅游业带动型县城，靠自身资源发展；还有就是地理位置靠近热点大城市，承接大城市产业和人口的县城。

总结起来就一句，这些头部县城都是经济发展强县，拥有较好的资源禀赋、产业基础、交通条件，才得以吸纳足够多的外来人口，对房价的影响也就更高。不过，国内有1800多个县城，处于金字塔尖的县城们尚且如此，剩下的小城市，房价又有多少支撑可言？

一方面，117个县城房价破万背后，5亿人“人户分离”现象值得关注

所谓“人户分离”，指的是居住地和户籍登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地长达半年以上的人口。根据国家统计局披露数据，2021年全国人户分离的人口突破5亿，达到5.04亿人，比2020年增加了1153万。与2010年相比，人户分离人口增长超89%。

如此庞大的人群进入城市，而户籍却留在老家，一方面加速了城镇化进程，推动房地产业的快速发展，另一方面，缺少了年轻人的县城，只能在老龄化、房地产虚假繁荣的路上越走越远，久而久之，县城自然会变成“孤岛”。据31省人口净增数据中，2021年人口增量最大的3省份分别是浙江（增加72万）、 广东（增加60万）、 湖北（增加54.7万），这些地方不但聚集人口，关键的是年轻人流入多。从60岁以上人口比重来看，广东占比只有12.35%，老龄化率极低，湖北是20.42%，浙江19.1%。可见，当城市住房供应无法满足人户分离家庭的需求时，房价自然会推涨起来。

另一方面，站在全国视角，还有38亿平米的房子卖不动

据克而瑞数据显示，6月商品房广义库存达到38亿平，具体到不同区域，一线城市环比微增1%，同比下降3%，基本不存在库存情况；二线以下城市就不太乐观了，贵阳、大连、唐山、沈阳、石家庄、株洲、烟台广义库存量高位持稳，突破1亿平米，南昌、长沙、岳阳、兰州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平米以上。

要知道，广义库存是在狭义库存的基础上，即已获得预售许可但没有卖出去的房子，再加上准备开工+已开工没取得预售许可证面积，可以说把绝大部分待售面积都算进去了。如果把38亿平米再具化到房产套数上，相当于有3800万套100平的房子，虽然房屋面积只是一个模糊的计算，但却足够说明问题：在绝大多数人口常年流出、老龄化加剧的三四线城市，房子库存难消化，已经成为既定事实。

毕竟靠着棚改浪潮，全国有不少小城市和县城的房价和消费水平都大幅提升，可是近两年棚改规模压缩，加之大量人口流出，很多人才发现，小城市的房价，原来和绝大多数人的工资收入是严重不匹配的。于是，逐渐演变成为房子库存难消化，各大售楼处无人问津的结果。