从“沉睡空间”到“活力引擎” ——解码我市低效用地再开发的破局之道

金秋时节，华莱氨纶区块建设现场吊塔林立、机器轰鸣。两年之间，曾经低矮的单层钢结构厂房，如今已是呼之欲出的现代化“摩天厂房”。这片焕发新生的土地，正成为我市推进低效用地再开发的生动实践。

在土地资源日益稀缺与产业升级需求迫切的双重考验下，低效用地的盘活重构，成为破解“空间瓶颈”、撬动高质量发展的关键抓手。2023年9月，金华市入围全国43个低效用地再开发试点城市，这场关乎土地资源集约利用、产业能级跃升的改革，在义乌率先拉开帷幕。

近年来，义乌直面土地供需矛盾——既有传统工业区“散小乱”、土地产出低效的沉疴，也有制造业“腾笼换鸟”、城市更新的迫切需求。在此背景下，我市打破单一开发思维，将低效用地再开发与制造业升级、城市更新、全域土地综合整治深度融合，通过规划引领定方向、模式创新破难题、多元安置解企忧，让一块块“沉睡”的低效用地逐步蜕变为“发展沃土”，一幅“以地兴产、以产促城”的新图景正徐徐展开。

科学“划界”

精准激活用地效能

“之前的厂房容积率只有3.0，想扩建却担心政策不允许。现在政策明确支持，把容积率提升到5.5，新增了5万平方米厂房，预计2026年产能将增长约50%。”近日，在廿三里街道工业区，浙江蒂彩工艺品股份有限公司董事长钟玉龙指着新厂房兴奋地说。

这一变化，源于我市“科学划定工业控制线+区块分类管控”的创新实践。尤其是工业用地，直接关系到一座城市的产业根基和经济活力，我市在低效用地再开发伊始，便坚持规划先行，用科学的顶层设计引导存量空间的优化布局。

为守住工业经济基本盘，我市遵循“总量控制、连片集中、刚性管控、动态占补平衡”原则，将全市工业用地控制线明确为38.04平方公里。通过“退二优二”（退出低效工业、优化高效工业）、熟地供应、外围新增等方式，确保工业用地总量不减少，为制造业发展留足空间。

更为精细的是，我市根据发展导向和现状条件，将全市工业用地划分为允许改扩建区、有条件改扩建区、禁止改扩建区三类，实现“一地一策”精准管控。其中，允许改扩建区聚焦“提容增效”，主要分布在符合市域国土空间总体规划和相关专项规划、控制性详细规划的区域，以及城镇有机更新规划确定的综合整治区块和工业布局成片完整的区块。有条件改扩建区面积涵盖符合规划的现状工业布局成片完整区块、城镇有机更新规划确定的拆改结合备选区域等。

禁止改扩建区则聚焦“低效退出”。石桥头工业区曾是我市早期工业的“代表”，但随着城市发展，这里厂房老旧、产出低下，还存在各类安全隐患。如今，这片246余亩的区域已拆除重建，将引入电子商务、创意设计、数字贸易创新等产业，计划打造成为“国际电商数字产业港”，发展新型电商产业社区空间。

这一分类管理策略，体现了我市在工业用地管控上的精准思维。通过差异化管控，既保障了优质工业发展的空间需求，又为城市更新和产业升级预留了弹性空间。

空间“上楼”

让“寸土”生“寸金”

“不用新拿地，把厂房‘往上建’，就多了10万平方米生产空间。”在廿三里街道，佳洁塑胶有限公司董事长宗产贵，站在14层楼高的生产车间里，展示企业的“空间魔法”。这座总占地面积38余亩的厂区，靠“工业上楼”，容积率由1.79提升至5.95，建筑高度上升至60米。

土地资源稀缺，如何进一步拓展发展空间？义乌的答案是：不仅要盘活“平面”存量，更要挖掘“立体”和“复合”的潜力。

“工业上楼”是我市向天空要空间的典型实践。我市将“工业用地提容增效”作为突破口，以廿三里街道为试点，围绕规划、项目、服务三大要素，探索出一套“占地面积不变，单位产值倍增”的“工业上楼”模式。2023年底，我市出台《关于优化工业用地规划管控要求的意见》，在确保安全、环保和市政承载力的前提下，大力支持企业通过提高容积率来提升土地利用效率。截至目前，全市已开展容积率提升扩容改造318家，涉及工业用地7239.76亩 ，新增建筑面积约1140万平方米，预计新增投资171亿元。“按改扩建前企业的平均容积率2.02折算，相当于节约工业用地约8500亩，为企业节约成本约102亿元。”市资规局相关负责人说。

响应产城融合需求，推行土地混合利用和空间复合开发，是另一项关键创新。我市打破传统单一用地性质的供地模式，聚焦“用途混合、空间复合”，明确了混合用地的正反面清单、兼容比例、审批程序等全生命周期政策。

松门里项目的蜕变，正是这一创新的生动写照。走进松门里片区，曾经低矮破旧的低效厂房已不见踪影，取而代之的是拔地而起的高层办公楼、高层住宅和商业街区。混合用地模式回应了市场主体的现实需求，促进了产业功能与城市功能的有机结合，为全市产城融合发展探索了新路径。

安置“多元”

给足企业“安全感”

“如果只给货币补偿，不仅要花时间找新厂房，还要承担搬迁期间的停产损失。现在选择房屋安置，政府提前建好标准厂房，我们搬过去就能直接生产。”在佛堂镇溪南路安置地块，从事婴童用品的企业主王先生正在新厂房施工现场忙碌着。

这一“无缝衔接”的安置体验，源于我市创新推出的“多元安置”政策。

低效用地再开发必然涉及原有企业的搬迁安置。如何平衡城市发展与企业利益，确保更新过程平稳有序，是改革成败的关键。对此，我市制定《有机更新企业安置办法》《义乌市工业有机更新房屋安置凭证管理办法（试行）》，将安置方式从“单一货币”拓展为工业用地安置、房屋安置、货币安置等多种安置方式组合，让企业“按需选择”，有效解决了企业安置、资金筹措、财产权益保障等各类问题。

安置标准并非“一刀切”，而是与企业的“亩产效益”综合评价结果挂钩，分为五档，优质企业将获得更优厚的安置条件。例如，工业用地安置面积原则上不少于15亩，原合法土地面积超过15亩的，可按1：1比例安置。同时，为防止投机行为，政策规定选择工业生产性用房安置需集中连片，不得分割转让，确保了安置资源的有效利用和产业的集聚发展。

特别值得一提的是，我市直击跨境电商新业态下中小微企业“快速响应”的痛点，制定了《义乌市有机更新企业及高税无地（少地）入围企业安置工作方案》《全生命周期管理履约协议》，既为传统产业和小微企业转型升级保障了空间，又为数字贸易、研发设计等新质生产力的发展腾出了宝贵空间。

截至目前，我市已通过多元安置政策，完成北苑石桥头、稠江松门里、廿三里下朱宅、福田下骆宅等区块工业有机更新，累计完成低效工业用地集中连片整治面积1834.34亩，其中有土安置企业12家，供应土地226亩。

一块块低效用地的“焕新”，不仅为我市腾出了发展空间，更让工业经济“底盘”更稳、产业“能级”更高、城市“活力”更足，为全国低效用地再开发提供了可复制、可推广的“义乌经验”。