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2021年,“房住不炒”已成定局,楼市出现“新风向”?

2022-1-14 15:12| 查看: 3199

摘要: 2021年已经结束了,整个房地产呈现出较为疯狂的状态,上半年的楼市杭州、上海、合肥、西安、重庆、北京成交量屡创新高,让不少购房者出现了疯狂抢房,如此疯狂的局面,成就了虚假房地产“繁荣”。杭州最为夸张,出现 ...

2021年已经结束了,整个房地产呈现出较为疯狂的状态,上半年的楼市杭州、上海、合肥、西安、重庆、北京成交量屡创新高,让不少购房者出现了疯狂抢房,如此疯狂的局面,成就了虚假房地产“繁荣”。杭州最为夸张,出现了10多万人同时抢房,导致大家疯狂抢房,最简单的原因是新房被限制了价格,仅销售3.2万元每平米,周边的二手房价格却来到了4万元每平米,买到就是赚到,谁不愿意去抢这套房子的众多人群认为楼市将会成为2016年的巅峰。

对于年轻人买房,王石苦口婆心劝大家不要过早背负巨额房贷,不要因为被房子牢牢靠住,动弹不了。年轻人还有可能丢失拼搏、创新精神。王石预测,房价会逐步回归理智状态,房产也会处于严重过剩的情况,年轻人不必为买房而发愁。

当然是这样说的,现实却并不是这么好理解的,如今的房产代表了爱情、婚姻、教育、医疗、户籍、社会地位、金融属性。根据58同城和安居发布《2021年婚房置业报告》报告中显示76.6%的人认为不能接受租房结婚;16.6%的人群,希望男方全款购买房产;42%的人群希望男方出首付,然后共同还款。没有房产,想有爱情,婚姻是非常困难的,另外一些数据也突出了当代年轻人的无奈,根据数据显示目前90后成为了购房主力军,拥有房产的90后结婚率为65%,没有房产的90后结婚率仅有25%。

房地产经过长时间的发展,对于老百姓家庭财富占比变得越来越高,根据最新数据显示房地产占据了普通家庭财富的70%,所以有房就代表了有钱,如今看一个家庭怎么样,看他家有多少套房产,就能大概地估算出财富。从98年开始到现在,房价上涨了整整5倍,让不少家庭也明确地认为有房产才是可靠的男人,也就是说有钱才是可靠男人,一样的意思。换个角度去考虑问题,假设女方真的不要求男方有房子,但是女方的家庭难道可以接受吗?


楼市在2021年迎来了新的转折点:

首先,2016年首次提出“房住不炒”,在经过几年长时间的调控,楼市就发生了微妙的变化,根据易居研究院公开的数据显示2017年投资购房比例达到了65%,2020年末投资比例不足40%,特别是进入2022年下半年,市场上购房的人群主要都是以首套房和改善性住房为主。整个楼市的周期正在变,炒房利润进一步压缩,未来持房成本变得越来越高,也就说明了房地产要回归到居住属性,投资属性将会大幅度被削弱。

其次,房地产供大于求时代正在来临了,根据西南财经大学调研报告显示,目前我国城镇商品房数量约为22.3%,空置套数8,500万套,除了商品房以外还有安置房、回迁房、保障性住房、小产权房、公寓房等各类房源叠加在一起,空置套数已经达到上亿套。央行公开数据显示,国内城镇居民住房拥有率达到了96%以上,均更是达到1.5套,拥有两套及以上住房的家庭达到41.5%,国人对于房子的需求量并没有过去这般高了。

易居研究院公开全国百城新建商品房库存量达到了5.2亿平方米,广义库存量更是达到了37.7亿平方米,每套房子100平米计算,未来两年时间将会超过4,200万套房子上市,根据过去三年的销售数据观看去库存周期基本上要三年才可以全部清理完毕,其中肇庆和防城港去库存周期更是达到10年。


最后,下半年楼市发生了180度大转变,这么多人还没反应过来,市场就遇冷了,根据国家统计局数据显示,9月新房成交单价为9757元每平米,迎来近期17个月新房价格首次出现下滑;10月新房价格再次下滑,成交单价为9749元每平米,回落到2019~2020年水平;11月全国70个中大型城市新房价格回落的城市,有61个,二手房价格回落的城市有67个楼市迎来了全方面的“普跌”。

2022年延续2021年下半年末楼市“冷”:

易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势状态,整体的房价由涨转为跌下降1%,创下本世纪以来最大“拐点”。

社科院发布《中国住房发展报告(2021~2022)》全国商品房平均销售价格在-3%~3%,房产销售面积在-1%~-5%,房地产开发增速2%~5%,2022年楼市先是呈现出降温状态,然后拉高最后走平,房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

中指研究预测,2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%,结构性更多地只是未来土地结构不断优化,大城市聚集大量人才才地方,房价就有上涨空间,对于三四线城市更加倾向于稳中有降状态。


2022年楼市的走势几乎已经明了,特别在上半年,整个楼市依旧会延续2021年下半年楼市状况,毕竟整个楼市发展周期时间在一年左右,下半年整个楼市会逐步拉高的状态,最后一个季度房地产回归平稳。

在这种背景下,2022年该不该买房已经非常地清楚了:购买房子主要选择核心城市、核心地段、核心区域,这些区域基本符合购房投资三大逻辑,短期看金融、中期看土地、长期看人口。

虽然在2021年出现两次降准,但是钱都未进入楼市,大城市最大优点就是在资金周转这方面相对比较灵活多变,因此资金的问题并不会形成主要的阻碍。

中期看土地,大城市的土地一直都处于紧缺的状态,特别是深圳东莞土地开发率普遍在45%以上,未来又有多少土地可开发呢?当然物以稀为贵,这句话大家也懂。

长期看人口,根据第7次人口普查的数据显示,目前国内的人口主要流向于长三角,珠三角,京津冀人口越来越集中,对于经济的推动力就越大,对于住房需求也就越高。


从当前的趋势观看,2022年楼市将会迎来三个好消息,对于购房者来说 nice。

1、维护房地产稳定发展,维护购房者的合法权益。专家分析2022年,城市中的房子更倾向于供给,刚需购房人群满足购房需求,另外首套房和二套房的利率都有所下调,毕竟如今的购房利率太高了,对于不少刚需家庭来说都会形成巨大的经济压力。

根据贝壳研究院的数据显示全国百城有40%城市开始下调房贷利率,60%城市加快放宽房贷,在2022年房贷回落城市,将会进一步地扩大。

2、2022年是开发商拼命回笼资金的一年。三道红线,针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%;负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息,负债总额上涨不能超过10%;踩两条红线有息,负债总额上涨不能超过5%;踩三道红线有息,负债总额不能上涨;即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%,要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。如果2022年都完成不了80%以上的目标,仅靠2023年前面6个月能解决这些问题吗?所以房地产企业更多地都会选择降价销售,采取以价换量方式。


3、刚需人群住房方面得到进一步解决,大城市的房价无论怎么降还是贵,大城市为年轻人和新市民提供住房保障,有共有产权房、安居房保障性住房、保障性租赁住房。1月6日北京市陈吉林明确表示2022年公租房政策会倾向多子女家庭,此外江苏、上海、陕西等多地也出台类似政策,进一步地加快保障性住房供给。

你觉得2022年是否购房好时机

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GMT+8, 2022-1-26 19:45

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