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杭州楼市两极分化支撑房价的是杠杆!

2021-9-12 20:12

摘要: 事实上,曾经的杭州的房价,不是没跌过,小龙虾简单说几句。 2008年时候,为了刺激房市,当时出台了买房送户口的政策(2016年停止的,但是这个政策还是执行的,那段时间买房没落户杭州的,现在也可以落户。)。 然后 ...

事实上,曾经的杭州的房价,不是没跌过,小龙虾简单说几句。

2008年时候,为了刺激房市,当时出台了买房送户口的政策(2016年停止的,但是这个政策还是执行的,那段时间买房没落户杭州的,现在也可以落户。)。

然后2009年开始就暴涨,九堡一个小区,从年初9000多一直涨到2010年的2万左右。

感觉涨的太快了,朋友把刚刚交付的一套房挂出去卖,都谈好2万元/平。

交定金的前,杭州出台调控措施,任何人(不管以前如何)只能新买一套,最终买家就不要了。

随后,房价就开始下跌。

可以说,下跌基本就是一步到位的,2011年中,这套房价格就降到单价1.3万左右,一直维持到2016年初。

当然,当年九堡是跌的厉害的地方,像市中心跌幅就少。而滨江,几乎没怎么跌,也是2009~2010年涨到2万,但此后5年,基本也能在2万左右。

而那一轮的跌势,可以总结两条:

一、偏远的地方跌幅大,但也有不太跌的板块。

二、跌势很快,基本在半年到一年完成,此后就是稳。

02、当前的宁波、嘉兴楼市现状

现在的宁波楼市,真是比想象中的还要坚挺得多,尤其是这些宁波的炒房客,更是对宁波房价依旧抱着比较大的幻想。

尽管二手房成交量跌的很厉害,但是二手房挂牌价从整体的均价上来看,跌幅并不是很大。

现在宁波楼市的待售二手房数量越来越多,也就是想要卖房套现的人变多了,但是他们却不愿意接受宁波房价的下跌,想要继续扛。

其实,宁波楼市里面的炒房客在前段时间就已经卖房离场了,现在才开始准备卖房的人,已经是很难往出卖了。

宁波主城区里面这几年人口流入并不算多,人口增加主要是因为底下城市的人口增加了,而并不是因为宁波主城区突然涌入人口。

反之,宁波是这一年来浙江房价涨幅最多的城市,几乎是整体涨了50%以上,这么高的涨幅,宁波根本撑不住。

总结就是,现在宁波楼市是一个博弈期,时间往后推得越久,对于宁波的那些炒房客就会越不利。


再看看,另一个城市,嘉兴。

现在的嘉兴楼市的二手房,市场越来越冷了。之前那些哄抬二手房挂牌价的小区,现在也开始逐渐恢复正常了。

嘉兴楼市在没有了那帮职业炒房客的情况下,还是维持不住这么高的房价。

嘉兴本地土著的反应速度太快了,人家外地炒房客都已经离场了很久了。这个时候嘉兴的那些本地土著才反应过来,房价不涨了赶紧卖房,结果才发现二手房已经卖不出去了。

其实嘉兴楼市这两年来,根本没有什么实质的利好消息。

今年上半年嘉兴房价被炒起来,主要还是炒作学区房,没有了学区房的带头作用,嘉兴房价根本就涨不起来的。

现在虽然嘉兴楼市还没有出台二手房指导价,但是明眼人都知道,嘉兴肯定是躲不过去的,只是一个时间问题而已。

嘉兴炒房客的手段就是哄抬二手房挂牌价,如果没有了二手房挂牌价,嘉兴炒房客就等于是没了牙的老虎,只能干叫唤了。

注意,这个时候是嘉兴房价的回调期,所以买房一定要谨慎,切莫高位接盘。

03、杭州楼市已经是两极分化的市场

有没有发现,在杭州,最近你朋友圈的房产中介,卖房又开始活跃起来了。

现在中介发布朋友圈宣传的房子,都说低于市场价,少则几十万、多则几百万,其实都是以市场好的时候原来的成交价作为参考价。

可以说,基本上现在降多少,我相信购房者心里就有数了。


而事实上,现在的杭州楼市,一般的盘挂市场价肯定是不太好卖。

想出货,价格上得有优势,另外满足基本条件外,房子本身还不能有硬伤。

现在杭州楼市行情,就是两极分化的市场。

好的房子不愁卖,差的房子卖不掉,其中老破小学区房多挂个跌停价出货还不一定有人接盘。

另外,小龙虾多一句嘴,浙江发布的文件显示,未来5年之中,浙江那些人口流入的城市,保障性租赁房的数量要达到30%以上。

这个数量虽然和上海、广州这种50%都是保障性租赁房城市有些少,但也算是不错了。而浙江人口流入最多的就是杭州和宁波,以后都是妥妥的30%以上的保障性租赁房。

以后再投资杭州的房产,大概率真的就变成了长期房东了,而且还是那种很难涨房租的房东。


那些买房买的早的人,房价就算跌一半,他们也无所谓,但实际上别说房价真跌一半了,就算只跌个10%,他们也会心疼的。

比如说,一个人是100万买的房子,3年后成了200万,他在外面和朋友闲聊的时候肯定是说他这套房是200万,不会说他这套房子只值100万。

在他的心里,他这套房子已经是一个200万的东西,而不是过去那100万东西,他已经认为这200万是他的财产了。

当这200万房子跌个10%,成了180万,尽管比他原来的价格还高了80万,但是他却会觉得自己亏了20万。

除非那种房子占比他资产比较少的人,又或者是房子数量比较少的人。

不然大部分持有多套房的人,看到房价下跌,还是会心疼的。

04、总结

其实这么久以来,不是没人想过炒房租,而是炒房租的人或企业已经都暴雷了。

记得前几年长租公寓刚开始的时候,很多长租公寓都是想要炒高房租。

他们会以比市场价要高的价格去到房东那里吃近大量的房源,形成一种垄断,然后再加价一些租出去,然后从中赚取差价。

但是他们没有算过这个房租是要依靠人们工资来支撑的,结果他们把房租提起来以后,租房的人明显就减少了,很多人觉得这里房租太高,就返回了自己的老家。

于是这种炒作房租的长租公寓,没撑过两年,就因为市场上没人接盘,而资金链断裂,从而一地鸡毛了。

另一方面,很多年轻人刚毕业的时候对未来充满了憧憬,觉得自己的工资可以很快的上涨。

然后刚开始租房都是租的比较好的房子,工作两年以后发现工资根本不涨,然后这个时候又不好意思继续和家里要钱了,于是就只能降低自己的租住品质,省房租。

不得不说,支撑房租的是收入,支撑房价的是杠杆。

房地产不管什么样的结局,都会有人不高兴、不开心。但是很遗憾,地产泡沫是一场以少对多的博弈,胜出的永远不可能是购房者。

这句话适用每一个城市,每一个地段。

我们是中庸之道的文化,中庸就是变通极强,对房子的预期一旦变化,储蓄一旦出了问题,直接崩。

记住,这就是稳预期的重要性,一切经济活动一定离不开人的人性心理。

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